𝐌𝐎𝐃𝐈𝐅𝐈𝐂𝐀𝐂𝐈𝐎́𝐍 𝐃𝐄𝐋 𝐑𝐄́𝐆𝐈𝐌𝐄𝐍 𝐃𝐄 𝐀𝐋𝐐𝐔𝐈𝐋𝐄𝐑𝐄𝐒

𝐄𝐒𝐏𝐀𝐂𝐈𝐎 «𝐏𝐞𝐧𝐬𝐚𝐫 𝐞𝐥 𝐃𝐞𝐫𝐞𝐜𝐡𝐨»
𝐍𝐔𝐄𝐕𝐎 𝐄𝐒𝐂𝐄𝐍𝐀𝐑𝐈𝐎 𝐅𝐈𝐒𝐂𝐀𝐋

▪️𝐄𝐋 𝐂𝐎𝐍𝐓𝐑𝐀𝐓𝐎 𝐃𝐄 𝐋𝐎𝐂𝐀𝐂𝐈𝐎𝐍
▪️𝐃𝐞𝐧𝐮𝐧𝐜𝐢𝐚 𝐚𝐧𝐭𝐞 𝐀𝐅𝐈𝐏
▪️ 𝐑𝐨𝐥 𝐝𝐞𝐥 𝐂𝐨𝐫𝐫𝐞𝐝𝐨𝐫 𝐈𝐧𝐦𝐨𝐛𝐢𝐥𝐢𝐚𝐫𝐢𝐨

Con fecha 18/06/2020 mediante la aprobación en el Senado de la Nación, fue sancionada la Ley sobre Reforma a las Locaciones de inmuebles.
Al día de hoy la misma no se encuentra promulgada y al desconocerse su texto DEFINITIVO, el presente trabajo se encuentra focalizado en el análisis sobre el Proyecto aprobado en la Cámara de Diputados con pase a Senadores.

En este artículo me he propuesto analizar el ROL DEL CORREDOR INMOBILIARIO ante un nuevo escenario en MATERIA FISCAL previsto en la norma. Estimo el tema de suma importancia por cuanto abre una nueva modalidad de trabajo que continúa cualificando su rol profesional.

Lo haré desde una estructura encadenada y consecuente a fin de establecer claridad y precisión argumental.

Analicemos.

Frente a un panorama de estas características debemos tener ante todo, una visión en perspectiva. Esto permitirá comprender el proyecto en materia fiscal para las locaciones de inmuebles.
Analizar la normativa aisladamente y desde una visión abstracta brindará una información técnica coyuntural, de manera que solo podrá aprehenderse un concepto acotado.
Toda norma tiene básicamente dos improntas, una, de porcentual técnico, formal y otra concretamente de tinte político en cuanto la materia a legislar, que en el fondo es el verdadero sentido de su tratamiento y sanción.
El tema locaciones de inmuebles es ciertamente un tópico sensible desde siempre y su tratamiento desde el Estado ha sido diferente acorde cada momento político en el país. Distintas fueron las posiciones a favor de su regulación o de la liberalización del mercado.
Pero más allá de esto, el análisis de algunas variables económicas resultará un diagnóstico importante para vislumbrar el escenario inmediato.

Hagamos un repaso:

1- Escenario de pandemia.
2 – Aparato productivo ciertamente paralizado.
3 – Deuda externa de dimensiones considerables (en actual negociación).
4 – Importante expansión de la base monetaria (emisión).
5 – Falta de crédito internacional.
6 – Alta tasa de desocupación.
7 – Trabajo informal.
8 – Elevado porcentual de pobreza.
9 – Diferencia cambiaria retrasada.

Esto se traduce en un imperiosa necesidad de definir una Política Fiscal Expansiva y dentro de ello motorizar los mecanismos de control y recaudación en función del déficit expuesto.
De manera que el análisis sobre el tema de la exteriorización de los contratos de locación va de la mano de la visibilización de una parte de la economía informal y pasa a ser ese objetivo.
Hecha la aclaración y desplegado el argumento, paso al contenido de la norma.

Dicha Ley – entre otras cuestiones – ha dado un tratamiento destacado en relación con la denuncia del Contrato de Locación ante AFIP en su artículo 16 del Título II – “Regulación complementaria de las locaciones” – cuando textualmente dice:

“Los contratos de locación de inmuebles deberán ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho Organismo disponga. La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) dispondrá un régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes. El incumplimiento del locador lo hará pasible de las sanciones previstas en la ley 11.683 (t.o. en 1998 y sus modificaciones)”

Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el Juez deberá informar a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda.

No obstante, la obligación del locador, cualquiera de las partes podrá informar la existencia del contrato a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) a los fines dispuestos en el presente artículo, en los términos que esta autoridad disponga.”

El extenso artículo abre un abanico importante.

1) Establece la obligación – en cabeza del LOCADOR – por la cual todo tipo (no solamente con destino habitacional) de locación inmobiliaria debe ser obligatoriamente DECLARADA ante AFIP. El organismo fiscal establecerá para el caso, plazos, formas y alcances de la obligación. Este último concepto – alcances – entiendo va a determinar el mecanismo de registración, las condiciones, es decir el motivo por el cual la AFIP debe tomar razón para su posterior tratamiento mediante resolución.
Adviértase cuando dice que «…DEBERAN SER DECLARADOS…» impone esta responsabilidad fiscal en carácter de DECLARACION JURADA.

Por otra parte esta obligación tiene un carácter RETROACTIVO en cuanto prescribe un régimen de facilidades para los contratos vigentes, es decir aquellos que hayan sido celebrados con anterioridad a la sanción de esta normativa y obviamente se encuentren en vías de ejecución. De todas formas el organismo fiscal determinará el alcance de la obligación.

Al SOLO EFECTO ILUSTRATIVO en lo que refiere a Declaraciones Juradas y en cuanto a la retroactividad temporal, la Ley de Procedimiento Fiscal prevé un plazo de prescripción de 5 y 10 años en tanto el contribuyente se encuentre o no registrado fiscalmente.

No obstante estimo sobre el particular debemos tener en cuenta el alcance de los contratos en ejecución y ver como se compatibiliza.
Veamos el art. 56 Ley 11.683

«ARTICULO 56 – Las acciones y poderes del Fisco para determinar y exigir el pago de los impuestos regidos por la presente ley, y para aplicar y hacer efectivas las multas y clausuras en ella previstas, prescriben:
a) Por el transcurso de CINCO (5) años en el caso de contribuyentes inscriptos, así como en el caso de contribuyentes no inscriptos que no tengan obligación legal de inscribirse ante la ADMINISTRACION FEDERAL DE INGRESOS PUBLICOS o que, teniendo esa obligación y no habiéndola cumplido, regularicen espontáneamente su situación.
b) Por el transcurso de DIEZ (10) años en el caso de contribuyentes no inscriptos.
c) Por el transcurso de CINCO (5) años, respecto de los créditos fiscales indebidamente acreditados, devueltos o transferidos, a contar desde el 1 de enero del año siguiente a la fecha en que fueron acreditados, devueltos o transferidos.
La acción de repetición de impuestos prescribe por el transcurso de CINCO (5) años.
Prescribirán a los CINCO (5) años las acciones para exigir, el recupero o devolución de impuestos. El término se contará a partir del 1 de enero del año siguiente a la fecha desde la cual sea procedente dicho reintegro.
La prescripción de las acciones y poderes del Fisco en relación con el cumplimiento de las obligaciones impuestas a los agentes de retención y percepción es de cinco (5) años, contados a partir del 1° de enero siguiente al año en que ellas debieron cumplirse. Igual plazo de cinco (5) años rige para aplicar y hacer efectivas las sanciones respectivas.»

El carácter de la denuncia (D. Jurada) retroactiva en cabeza del locador deviene en cuanto búsqueda del Fisco de antecedentes que puedan llegar a constituir materia de tributación no realizada.

En su inicio el artículo habla de las «acciones y poderes del fisco para determinar y exigir el pago», debe entenderse esto como una consecuente a la manifestación del contribuyente y en función del art. 1º (interpretación leyes impositivas) y 2º (Principio de realidad económica) que más adelante detallaremos.

2) Por otra lado en la última parte del primer párrafo, determina una penalización prevista en la Ley de Procedimiento Fiscal 11.683 (Régimen por falta de presentación de una D.J.) (Art. 38 no presentación de DJ, art. 39 por incumplimiento de los deberes formales). Actualmente los montos oscilan entre $ 500 y $ 45.000.-

3) Además, todo este procedimiento tiene sus consecuencias derivadas al momento de la ejecución judicial del contrato sea por desalojo, cobro de alquileres, o cualquier otro motivo, al colocar en cabeza del juez interviniente la obligación – previo al traslado de la demanda – de informar a AFIP la existencia del contrato a fin que el organismo verifique su previo cumplimiento por parte del locador. Ello obviamente no obsta a la prosecución de las actuaciones, pero que derivará en la intervención del Fisco por la vía correspondiente. Guarda silencio en cuanto a esta obligación dentro del marco del proceso de mediación preliminar.
Es importante destacar en este sentido la trascendencia que el legislador le ha dado a la exteriorización del contrato de locación de inmuebles, donde ha establecido este mecanismo de información por parte del poder judicial.

4) No obstante la carga en cabeza del LOCADOR, dispone que «CUALQUIERA DE LAS PARTES» (entiéndase en principio LOCATARIO) – no especificando a que otra parte se refiere pero se entiende para el caso de PLURALIDAD de partes – dice, “PODRÁ INFORMAR”, es decir un atribución de hacer de carácter no obligatorio y por lo tanto discrecional.

Creo que este aspecto ha traído algún tipo de confusión al momento de definir responsabilidades ante la denuncia del contrato. Ahora bien para lograr mayor precisión entiendo debe precisarse el concepto de «PARTE».

¿ A QUE SE CONSIDERA PARTE ?

En Derecho Civil y dentro de la esfera contractual, PARTE es aquella persona física o jurídica que participa de un acto jurídico (ej. celebración de un contrato de locación) el cual puede ser realizado mediante un instrumento público o privado.
Son quienes OTORGAN el acto por sí o por medio de representante. De esta forman quedan configuradas las partes, por ejemplo vendedor y comprador, que son los sujetos que sostienen un INTERÉS JURÍDICO.

No debemos confundir a los denominados INTERVINIENTES por cuanto son las personas que actúan en relación con las partes pero de forma accesoria, por ejemplo un apoderado o un representante legal.
La parte puede estar formada por una o varias personas (pluralidad de partes) siempre que actúen en forma conjunta o mancomunada.
Realizado un contrato, quedan configurados los elementos esenciales que son el consentimiento, el objeto y la causa (fin querido por las partes). Bajo estas perspectivas queda establecido el concepto de PARTE.
De manera que en un contrato de locación, las partes son LOCADOR y LOCATARIO exclusivamente.

¿ Y EL CORREDOR INMOBILIARIO ?

Nada dice al respecto. Pero además NO ES PARTE DEL NEGOCIO. Solo intermedia en el negocio poniendo en contacto a las partes.

Solo existen casos PARTICULARMENTE detallados en el art. 1.023 del CCCN en cuanto a PARTES…

«PARTE DEL CONTRATO – Se considera parte del contrato a quien:
a) lo otorga a nombre propio, aunque lo haga en interés ajeno;
b) es representado por un otorgante que actúa en su nombre e interés;
c) manifiesta la voluntad contractual, aunque ésta sea transmitida por un corredor o por un agente sin representación.»

Vemos las distintas situaciones ESPECIALES como ser las figuras del mandatario civil o comercial, del comisionistas o del corredor.

¿ Y EL GARANTE ?

La figura del garante se encuentra comprendida en el CONTRATO DE FIANZA dentro de OTRO CONTRATO por ejemplo de LOCACIÓN.
De manera que se trata de una OBLIGACIÓN ACCESORIA. Es decir dentro de un contrato de Locación, la FIANZA o GARANTÍA.
A será otro contrato. De manera que se trata de un contrato ACCESORIO E INDEPENDIENTE y crea obligaciones para el fiador. En consecuencia el fiador deberá cumplir lo que el deudor no cumplió, en cuanto se obligó a ello en el contrato de locación.
Como podrá apreciarse entonces, el garante TAMPOCO ES PARTE del contrato.

Ahora bien, por lo antes dicho todas aquellas cuestiones que nada tienen que ver con el objeto del contrato, le son ajenas al garante. Consecuentemente ninguna obligación tiene en la cuestión que estamos analizando.

Veamos el art. 1.021 del CCCN cuando dice…

«REGLA GENERAL – El contrato sólo tiene efecto entre las partes contratantes; no lo tiene con respecto a terceros, excepto en los casos previstos por la ley.»

Este artículo circunscribe los efectos entre las partes, deslindando a los terceros, solo establece esa posibilidad en casos excepcionales previstos normativamente. De esta forma queda delimitado el concepto de PARTE a LOCADOR/ES y LOCATARIO/S.

Queda así conformada la ecuación:

Locador : Obligado a informar
Locatario : No obligado – Puede hacerlo
Garante: No obligado
Corredor interviniente : Nada dice
Juez interviniente : Informar existencia contrato

Ahora bien,

¿ Cuál es el fin perseguido por el legislador cuando impone la obligación de denunciar el contrato de locación ante AFIP ?

En primer lugar, hacer pública una relación contractual particular para convertirla en una derivada obligación fiscal susceptible de eventual tributación. Y lo hace en cabeza del locador, sujeto de la relación.
En segundo lugar permitir visibilizar parte de la economía informal que presenta el mercado inmobiliario en relación con los alquileres.
En tercer lugar derivar el desprendimiento de otras cargas no tributadas como ser Bienes Personales, Ganancias, Iva, etc. que hasta ahora no eran establecidas en virtud de la inexistencia de los dos puntos anteriores.

EL PUNTO DE PARTIDA – LA DECLARACIÓN JURADA -NATURALEZA

El legislador ha determinado esta característica para enmarcar la información del locador bajo el carácter – como dije – de declaración jurada.
Para entender su naturaleza, podemos decir que la misma reviste calidad de autodeterminable, es decir el contribuyente realiza una manifestación que podrá ser rectificada a posteriori sobre la base del conocimiento de su situación fiscal particular.

Veamos el art. 11 Ley 16.683 …

«ARTICULO 11 – La determinación y percepción de los gravámenes que se recauden de acuerdo con la presente ley, se efectuará sobre la base de declaraciones juradas que deberán presentar los responsables del pago de los tributos en la forma y plazos que establecerá la ADMINISTRACION FEDERAL DE INGRESOS PUBLICOS. Cuando ésta lo juzgue necesario, podrá también hacer extensiva esa obligación a los terceros que de cualquier modo intervengan en las operaciones o transacciones de los contribuyentes y demás responsables, que estén vinculados a los hechos gravados por las leyes respectivas.
El PODER EJECUTIVO NACIONAL queda facultado para reemplazar, total o parcialmente, el régimen de declaración jurada a que se refiere el párrafo anterior, por otro sistema que cumpla la misma finalidad, adecuando al efecto las normas legales respectivas.
La ADMINISTRACION FEDERAL DE INGRESOS PUBLICOS podrá disponer con carácter general, cuando así convenga y lo requiera la naturaleza del gravamen a recaudar, la liquidación administrativa de la obligación tributaria sobre la base de datos aportados por los contribuyentes, responsables, terceros y/o los que ella posea.»

Obsérvese detenidamente el contenido del artículo.

Nos habla de dos aspectos centrales en cuanto a la determinación de los gravámenes a los contribuyentes:

a) La determinación
b) La percepción

En el segundo párrafo y a continuación amplia las facultades del fisco cuanto hace extensiva la obligación a terceros relacionados con las operaciones o transacciones no solo de los contribuyentes sino de los demás responsables, vinculados a los hechos gravados.
En el tercer párrafo faculta al PEN a reemplazar el sistema declarativo por otro más adecuado y el fisco (AFIP) a la determinación de oficio por medio del contribuyente, responsable, terceros o sobre los que posean información.
La declaración jurada tributaria no es una declaración de voluntad sino que constituye una manifestación de saber frente a fisco, a fin de posicionar al mismo en su modo de accionar conforme lo previsto en los art. 4, 9, 75 inc. 1 y 126 de la Constitución Nacional en cuanto a los recursos del Tesoro Nacional, poder delegado a la nación por las provincias.

El contribuyente no solo brinda datos sobre el aspecto económico sino que además realiza un juicio de valor en cuanto su manifestación y también sobre la cuantía de los valores mencionados. Así las manifestaciones deberán contar con el respaldo de la documentación correspondiente y de esta forma invertir la carga probatoria en cabeza del fisco. En caso contrario y ante una determinación de oficio la prueba queda invertida en cabeza del contribuyente. De ahí el valor de la documentación respaldatoria que avale la manifestación.
La declaración jurada constituye un deber FORMAL mas allá de que la misma determine o no el hecho imponible, esto en virtud del ejercicio de contralor fiscal. No se constituye en una determinación respecto de la obligación tributaria sino una información al ente recaudador para el logro de su cometido.
SEGUNDO PASO – DECLARACION JURADA y HECHO IMPONIBLE
Frente a esta pregunta debemos aclarar algunas cuestiones y términos.

Cuando en el art. 16 del Proyecto dice “…El incumplimiento del LOCADOR lo hará pasible de las sanciones previstas en la ley 11.683 (to en 1998 y sus modificaciones)…” hace referencia – como antes mencioné – a la penalización prevista en el art. 38 y 39 en cuanto a la no presentación e incumplimiento de los deberes formales ante la falta de presentación de una Declaración Jurada..
Para mayor precisión y entender el sentido tributario que debe interpretarse, veamos lo que dice esta ley en su introducción:

“Principio de interpretación y aplicación de las leyes
Art. 1 – Interpretación de las leyes impositivas. Normas generales. En la interpretación de las disposiciones de esta ley o de las leyes impositivas sujetas a su régimen se atenderá al fin de las mismas y a su significación económica. Sólo cuando no sea posible fijar por la letra o por su espíritu el sentido o alcance de las normas, conceptos o términos de las disposiciones antedichas, podrá recurrirse a las normas, conceptos y términos del derecho privado.

Art. 2 – Realidad económica. Para determinar la verdadera naturaleza del hecho imponible se atenderá a los actos, situaciones y relaciones económicas que efectivamente realicen, persigan o establezcan los contribuyentes. Cuando éstos sometan esos actos, situaciones o relaciones a formas o estructuras jurídicas que no sean manifiestamente las que el derecho privado ofrezca o autorice para configurar adecuadamente la cabal intención económica y efectiva de los contribuyentes, se prescindirá, en la consideración del hecho imponible real de las formas y estructuras jurídicas inadecuadas, y se considerará la situación económica real como encuadrada en las formas o estructuras que el derecho privado les aplicaría con independencia de las escogidas por los contribuyentes o les permitiría aplicar como las más adecuadas a la intención real de los mismos.”

Queda clarificada la postura del legislador al sancionar la norma, cuando manifiesta la forma interpretativa de las leyes impositivas, cuando dice que se tenderá a su FINALIDAD y a su SIGNIFICACION ECONOMICA. De esta forma enmarca y delimita estrictamente el ámbito y sentido de su aplicación, cual es la búsqueda del hecho imponible en relación a la persona física / jurídica en virtud del interés del estado.
Luego permite entender la naturaleza del HECHO IMPONIBLE que va a dar nacimiento a la obligación tributaria sustantiva

Pero ¿ QUE ES UN HECHO IMPONIBLE ?

Es el presupuesto fijado en forma hipotética por las leyes tributarias, que va dar nacimiento a la OBLIGACION TRIBUTARIA. En principio su naturaleza es estrictamente jurídica, es decir nace de la norma que va dar inicio a la obligación de pago en dinero, que a su vez deviene de la voluntad del legislador.

Ahora bien esta cuestión retoma el art. 2 mencionado más arriba y se denomina PRINCIPIO DE LA REALIDAD ECONOMICA, de esta forma el Derecho Tributario adquiere autonomía lo que permite apreciar los hechos que le servirán de base en la interpretación de las normas fiscales, mas allá de las apariencias o exterioridades jurídicas. Esta prerrogativa permite a la administración fiscal observar la verdadera esfera económica en contraposición de lo manifestado por el contribuyente y establecer de esa manera la correlación entre lo declarado y lo abonado.

Es decir que prevalece en la interpretación la significación económica sobre el derecho privado, de esta manera podrá evidenciarse el hecho imponible.
Un hecho imponible refleja la conducta de una persona que hace nacer la obligación de pago, es decir el devengo del tributo.

LA DECLARACIÓN JURADA COMO ANTECEDENTE DEL HECHO IMPONIBLE

Vemos así que se trata de una manifestación formal realizada bajo juramento ante la autoridad fiscal que es tenida por cierta en cuanto no sea demostrado lo contrario. Consecuentemente rige un principio de veracidad.
Es precisamente lo que parecería establecerse en el art. 16 del Proyecto cuando establece la obligación de DENUNCIAR EL CONTRATO DE LOCACIÓN y acto seguido hace mención a las sanciones previstas en la ley de Procedimiento Fiscal en cuanto a las sanciones por INFRACCIONES FORMALES (en este caso) sobre Multa por Omisión de Presentación de Declaraciones Juradas y en el art. 39 Multa por Violación a los Deberes Formales, sobre Incumplimiento de Regímenes Generales de Información de Terceros.

El hecho imponible será la consecuencia de la llamada “Hipótesis de Incidencia” o “Presupuestos de hecho” es lo que hipotéticamente prevé la norma como un hecho que demuestra la capacidad del contribuyente que da nacimiento a la obligación de pago de un gravamen.

Cabe plantearse, entonces

¿ Cuál es el bien jurídico protegido al establecer la obligación de denunciar el contrato de locación ?

Fundamentalmente el bien jurídico tutelado – obligación en cabeza del Estado – es asegurar el cobro de los tributos y la verificación del cumplimiento por parte del contribuyente. Es la esencia de la norma.
Frente a la información requerida y ante la falta de denuncia del contrato de alquiler, cabe preguntarse si dicho bien jurídico se agota en la falta de información o se extiende a las consecuencias del no pago de un tributo que a posteriori se desprenda de la información brindada. Es decir ante la consolidación de un hecho imponible derivado.

¿ Qué actitud asumir ante nuestro cliente – frente a su obligación fiscal – si el mismo es indiferente o se niega a ello ante la obligación fiscal ?

La relación corredor-cliente no creo a esta altura – agotarse en el nexo comercial.
Se abre un interrogante el cual debe plantearse seria y prudentemente desde lo profesional teniendo en cuenta el mentado «plus de responsabilidad» el cual no se agota en las tratativas y realización del contrato, sino que lo trasciende e ingresa a la esfera de INFORMACIÓN que el Estado requiere cada vez con mayor precisión.
Además, de cuáles son las características que se desprenden en este intrincado juego de roles que irrumpe en un escenario hasta ahora poco pensado.

LA INTERVENCIÓN DEL CORREDOR INMOBILIARIO

En su art. 12 del Proyecto – sustitución del art. 1351 CCCN – nos dice “Si sólo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes según el artículo 1346. No existe solidaridad entre las partes respecto del corredor. Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos solo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo comitente. En las locaciones de inmuebles, la intermediación solo podrá estar a cargo de un corredor profesional matriculado.”

Este importante artículo viene a resaltar varios aspectos respecto del corredor inmobiliario profesional matriculado a saber :

a) En el contrato de CORRETAJE, la obligación del pago de una comisión, con algunas excepciones.
b) La inexistencia de solidaridad en cuanto al pago de honorarios profesionales.
c) En cuanto a las locaciones e INMUEBLES solo habilita la intermediación en cabeza de un corredor profesional matriculado. Establece definitivamente y delimita la incumbencia profesional en este sentido.

Teniendo así acreditada su intervención específica y en virtud de lo que se viene desarrollando, creo ha llegado el momento de analizar la posición del Corredor en la relación profesional con su cliente a fin de evaluar el alcance de la situación fiscal, frente a una infracción formal (la no declaración del contrato por el locador) y el rol que asume el profesional universitario matriculado en cuanto a la característica de su actuación.

¿ Se agota la responsabilidad de corredor ? ¿Puede guardar silencio ? ¿Es posible desentenderse o permanecer indiferente?

Cabría preguntarse y analizar las disposiciones o resoluciones de AFIP en ese sentido, en virtud del poder delegado por la norma en el tercer párrafo. Es indudable el rol cada vez más activo del corredor inmobiliario como sujeto de información sensible a los intereses del Estado, en este caso el Fiscal informativo.

Cabe reflexionar sobre el “estándar de responsabilidad, previsión y cuidado” que se atribuye a todo profesional en el ejercicio de su actividad y en este caso al corredor inmobiliario matriculado.

En ese sentido la Jurisprudencia (en general) no ha sido pacífica. Ha puesto siempre de manifiesto ese “plus de responsabilidad” que le cabe a todo profesional en el ejercicio de su actividad, quien se encuentra preparado y habilitado para ello, por lo que toda invocación tendiente a disminuir su responsabilidad requiere de una carga probatoria sólida y suficiente y generalmente no eximente.

En ese orden de razonamiento la legislación tributaria ha sido taxativa en cuanto a la identificación de los denominados SUJETOS DE LA OBLIGACIÓN TRIBUTARIA SUSTANTIVA (activo y pasivo), Estado mediante su potestad tributaria y contribuyente (persona física o jurídica) obligado al pago del gravamen y demás obligaciones según el contenido de su objeto.

ALGUNOS ANTECEDENTES NORMATIVOS

• A principio de 2015 se crea el Registro de Operaciones Inmobiliarias para aquellos intermediarios y actores que intervengan en la compra-venta y alquileres, percibiendo una retribución, comisión u honorarios. De esta manera establece la obligación de EMPADRONAMIENTO ante AFIP.

• La ley 27.346 de Modificación del Impuesto a las Ganancias del 22/12/2016 establece una deducción del 40% sobre el monto de pago por alquileres. Para el año 2020 consiste en la suma de $123.861,17.-

• A modo de ejemplo y en relación con el delito de Lavado de Activos, obsérvese la Disposición de la Unidad de Información Financiera (UIF) 16/2012 que coloca en cabeza del Corredor Inmobiliario matriculado el carácter de “sujeto obligado a informar” – Art. 2 Inciso 1º- y establece sanciones de carácter administrativo ante el incumplimiento, sin perjuicio de otros roles que pueda haber desarrollado y las consecuencias penales al respecto. Asimismo destaca un principio esencial de actuación profesional en cuanto la política «Conozca a su cliente» (art. 10, 11, 18 y 19).

• Art. 11 Ley 11.683 – Ley de Procedimiento fiscal.

CONCLUSIÓN

La normativa no hace mención respecto de la actuación y responsabilidad del corredor inmobiliario actuante, ya que solo refriere a “cualquiera de las partes”.

No obstante y bajo este posible escenario, en función de todo lo desarrollado hasta aquí, estimo prudente y de buen criterio, que el mismo despliegue una postura profesional coherente y acorde a las circunstancias, notificando FEHACIENTEMENTE al locador de la normativa. Por otra parte, hacer saber al locatario de su prerrogativa discrecional (aunque descontando que ya lo sabe).

Ante un locador renuente en cuanto su obligación fiscal, deberá recordársele que el corredor es un profesional que ejerce una actividad regulada y con pautas de trabajo enmarcadas. Que no se trata de una actividad comercial en la cual puede negociar condiciones en este aspecto, sino que realiza su tarea acorde pautas normativas y por la cual tiene obligaciones.

Dicho esto, entiendo habrá desplegado una sólida labor integral que podrá demostrar no solo un obrar coherente sino un criterio ajustado a derecho, lo cual si bien no le es requerido, ante cualquier eventual escenario le permitirá deslindar responsabilidades, sin perjuicio de una actitud de alta calificación profesional.

Esta documentación deberá adosarla y conservarla junto al LEGAJO PERSONAL (art. 23 Res. UIF 16/2012) de su cliente y de esta forma dará completitud a una impecable labor.

𝐉𝐔𝐀𝐍 𝐂𝐀𝐑𝐋𝐎𝐒 𝐀𝐋𝐀𝐌𝐎
𝐀𝐛𝐨𝐠𝐚𝐝𝐨 – 𝐄𝐬𝐜𝐫𝐢𝐛𝐚𝐧𝐨