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La Plata: Fuertes críticas del Centro de Estudios Desarrollo y Territorio al decreto que habilita el desarrollo inmobiliario en el cinturón fruti- hortícola y rural

Asoc. Civil Centro de Estudios Desarrollo y Territorio

EL INTENDENTE GARRO LE PEGA EL ÚLTIMO Y BRUTAL ZARPAZO AL CÓDIGO DE ORDENAMIENTO URBANO

Aunque todavía no está publicado en el boletín oficial, se conoció el texto del Decreto 2219/19 firmado por Garro y Barbier el 1/10.

No hay muchos antecedentes en la Provincia de Buenos Aires de un intento tan grosero para acomodar partes muy sustanciales de un COU mediante un simple decreto que dice textualmente que modifica artículos de la ordenanza del Código.

Además, por la Ley de Uso del Suelo de la Provincia 8912, las ordenanzas tienen que ser después convalidadas por el Poder Ejecutivo provincial para tener vigencia, pero esto parece no importarle a Garro.

¿Qué pretende básicamente hacer Garro con este Decreto?:

  1. Habilita más de mil nuevas hectáreas del cinturón fruti – flori – hortícola para nuevos desarrollos inmobiliarios tanto en el eje norte como en el sur. Salvo algunas superficies menores en las que ya existen desarrollos u ocupaciones fuera de norma, el resto constituye una enorme superficie libre para uno de los productos inmobiliarios que más habría que desalentar: la urbanización extensiva de baja densidad, sin ningún servicio, en áreas críticas de las cuencas altas y nacientes de arroyos, sin casi inversiones, con grandes beneficios para los desarrolladores y graves hipotecas para el estado y la sociedad a futuro. Además, según las investigaciones, hay unas 1200 hectáreas baldías en grandes fracciones ubicadas en áreas que ya son urbanas que evidentemente deberían aprovecharse. Serían más que suficientes para el crecimiento de una década o más, y sin computar las parcelas menores.
  2. Además declara otras 500 hectáreas rurales ubicadas al suroeste del aeropuerto, como “reserva urbana”, es decir las declara urbanizables en el futuro próximo, con lo que les abre ya una enorme expectativa de valorización. Permite de paso habilitar el uso del artículo 267 del COU (ya declarado inaplicable por la Provincia pero que se siguió utilizando), que faculta al Ejecutivo a declarar como urbano emprendimiento por emprendimiento mediante decreto. La ley pide en cambio en esos casos que se haga un plan de desarrollo integral de toda el área, y por ordenanza, para que esas reservas puedan pasar efectivamente de rurales a urbanas.
  3. “Regulariza” 60 hectáreas de “condominios” que son verdaderos barrios cerrados y por lo tanto tienen que encuadrarse en otro procedimiento mucho más exigente, que es el del Decreto provincial 27/98. En varios de los casos además no hay una sola construcción con lo que es difícil entender qué se quiere “regularizar”
  4. Dada la resistencia generada en diciembre de 2018 frente a la aprobación de 34 emprendimientos inmobiliarios en algunas de estas mismas zonas sin atender en lo más mínimo el riesgo hídrico, se introducen cláusulas meramente declarativas que hablan de “parques lineales inundables” en tierras privadas sin ninguna especificación operativa ni técnica ni jurídica, con lo cual se frustra la adopción de medidas imprescindibles para reducir el riesgo hídrico.
  5. Realiza una muy defectuosa delimitación de las manzanas del viejo loteo Garibaldi que no se pueden construir por estar en el área natural protegida del Arroyo El Pescado (así declarada por ley 12.247) ya que quedan muchas más manzanas del viejo plano de fraccionamiento sin mencionar. Es una pobre respuesta a un muy intenso reclamo de los vecinos. El decreto mantiene la inapropiada  restricción del código actual para los usos que vulneren el área protegida, ya que solo incluye el cauce, el humedal y una franja de 150 metros adicionales cuando el área alcanzada por la ley es mucho más amplia. Como agravante, el decreto anula directamente la remisión a estudios particulares que promueve el COU existente, cuando dice: “la delimitación geográfica específica se hará conjuntamente con el estudio de las cuencas hídricas del partido o mediante estudio particularizado del sector”. En ningún lugar del decreto se menciona la realización de estudio alguno en un tema absolutamente sensible.
  6. Se pretende establecer restricciones para la continuación de la trama vial en determinadas zonas, pero éstas son totalmente ineficaces en términos jurídicos si el instrumento es este simple decreto. No solo no existen estudios sobre esta propuesta vial sino que ni siquiera se podría cumplir el propósito.

¿Cómo pretende cubrir esta absoluta ilegalidad Garro?

    1. La pretensión de cambiar expresamente con artículos de un decreto, los artículos de una Ordenanza, no admite ningún atenuante y el Decreto ni siquiera intenta justificarlo. No obstante puede esperarse que, como se hizo en diciembre pasado, se envíe este texto al HCD para su legitimación “a libro cerrado” y con poquísimas horas de antelación.
    2. Se declara que el contenido del decreto es consecuencia del proceso de formulación del llamado “Plan Estratégico 2030”, que como se sabe se interrumpió abruptamente sin que se llegara a la etapa de propuestas propias de algo compatible con un “plan”. Solo se hicieron diagnósticos que además no fueron publicados. Se menciona en los considerandos que el decreto sigue las “intenciones” de aquel Plan Estratégico, pero las que se mencionan entran manera evidente entran en total contradicción con lo que después se pretende disponer: “modelo de ciudad compacta y multicéntrica”, “ciudad sostenible y resiliente”, “acceso universal al hábitat”, “desarrollo económico productivo regional”. Se incurre por lo tanto en manifiesta “falsedad ideológica” al invocar falsamente antecedentes que no guardan relación alguna con la materia concreta.
    3. Más grave aún, se invocan supuestas instancias de participación y consulta que sustentarían el decreto. Sin embargo son solo las que idealmente fueron previstas para el frustrado Plan Estratégico 2030, pero que en nada intervinieron para la formulación de este decreto ilegal. Muy especialmente cuando se menciona al Consejo de Ordenamiento Urbano y Territorial (suponemos que se refiere al CUOT, tal su denominación actual según art. 340 del COU). El hecho comprobado es que el CUOT, en el que participan concejales, miembros del ejecutivo, varios colegios profesionales, y eventualmente representantes académicos y de otros sectores de la sociedad, no participó en absoluto en discusión alguna respecto a este decreto.
  1. Al inicio de los considerandos se encuadran las medidas en los artículos 16 y 17 de la ley de uso del suelo (DL 8912/77) que regulan la expansión de las áreas urbanas. Establecen los requisitos a cumplir para la sanción de una norma de expansión, a saber, completamiento de las áreas ya urbanas, evaluación de las posibilidades de extender infraestructura, cálculo ajustado de la demanda real de suelo, un preciso y completo plan director de cada área para pautar el desarrollo, entre otras. Pero ninguno de esos requisitos de la ley se cumplió en este caso.

¿Qué efectos podría tener este decreto?

Hasta tanto no se lo impugne en sede administrativa, legislativa o judicial, las áreas administrativas podría ya estar comenzándose a dar curso a actuaciones, subdivisiones, aprobación de planos de propiedad horizontal, aprobación de construcciones, etc, que podrían ser argumentos para reclamar supuestos “derechos adquiridos” o “hechos consolidados” por parte de los particulares.

En connivencia con funcionarios de organismos provinciales, algunos de esos trámites podrían tener incluso una aprobación irregular en sede provincial, de lo cual ya hay antecedentes, pero que consolida más aun los hechos. Nos referimos a Geodesia, Catastro, Hidráulica u Ordenamiento Urbano y Territorial, que intervienen en las instancias de aprobación final de varias de las tramitaciones.

CONCLUSIONES

Un simple decreto de pocas páginas pretende cambiar aspectos absolutamente sensibles de la configuración del territorio platense y la asignación de derechos de uso y económicos.

Incurre en absoluta ilegalidad al alterar por completo el procedimiento establecido en la ley tanto en lo formal como en los contenidos de un cambio de código.

Para sustentar sus contenidos se argumentan supuestos antecedentes que son totalmente improcedentes para las decisiones que se adoptan, como el inexistente Plan Estratégico 2030, o la supuesta participación del CUOT, que tampoco existió.

La lógica que guía estas decisiones es claramente facilitar el modelo de crecimiento menos sustentable y más gravoso para el estado y la sociedad, pero que más beneficios genera para unos pocos actores inmobiliarios por peso invertido.

Se recomienda una fuerte denuncia pública y el pedido de medidas cautelares a la justicia para que se detenga todo el procedimiento (más allá de que sea o no mandado al HCD para intentar “sanear” el instrumento) por manifiesta ilegalidad en los procedimientos que establece la ley y falsedad ideológica por invocar antecedentes inexistentes.

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